ソニー生命保険の変額保険の世界株式はずば抜けて優秀なファンド！！
貯蓄性の生命保険に加入することはマンションオーナーにもメリットがある。
かなり昔のことですがソニー生命保険の変額保険が、良い保険という評価があったので、ソニー生命の変額保険に加入しました。
当時はまだ筆者も小規模マンションオーナーを将来することになるとは、まったく考えていない時でしたが自宅近くの喫茶店でソニー生命の男性営業担当の方と契約を交わしました。
それからかなりの年月が経って、その男性営業担当の方から、会って変額の保険の運用についてお話したいと連絡が入り、今回は自宅に招いてお話を聞くことにしました。
この会った時に、投資や金融の話になると当時よりも随分と勉強されているような感じで、いろいろと勉強になりました。
ところで
ソニー生命の変額保険は
ネットで支払った保険料の運用の仕方を変更させることができます。
年間で１２回までです。
そして債権や株式、世界債権や世界株式などに分散投資をすることができます。
ところで今回、訪問された目的の１つは、筆者の運用が悪いわけではないものの、もっと資産を増やせるような仕方での運用を提案するためのものでした。
実は大部分を日本債券で運用していたのですが、それでは解約返戻金も十分には得られないということです。
テナント部屋の上げ下げサッシ窓の部品の交換補修工事費用が約６万円
４階建て以上の賃貸住宅の場合、１階はテナントにすることがあります。
実際のところ、賃貸住宅の場合は、なぜか１階の人気がなく、上階ほど好まれる傾向があります。
それで１階をテナント賃貸にすることがあります。
そしてテナントとなると１階が好まれる傾向があり、１階がテナント、２階以上が住居にすることが理想とすることもあります。
ところでテナント賃貸となると、住居にはないメリットとデメリットがあります。
そしてデメリットをあげるとすれば、テナント部分もエアコンや給湯器などの設備を設置しますが、オーナーが設置した設備などの維持管理や修繕費用についてはオーナーが負担しなければならないというてんがあります。
筆者の小規模マンションも、１階がテナントなので、修繕などが発生すると、オーナーの筆者が修繕費用を負担しなければなりません。
過去においても、１度、第三者による、おそらくは盗み目的で、シャッターとサッシを壊された時には、10万円ほどの修繕費用が発生し、テナント事業者でなくオーナーに修繕費用の請求がきました。
この時は、損害保険の補償の対象になり、損害保険会社から支払った金額分の保険金がおりました。
光ネクストマンションタイプ全戸型導入する場合の費用((+_+))
インターネット無料の物件が増えてきた・・。
最近はアパートマンション供給過剰のためか空室率が２割ともいわれています。
そして将来的には空室率が３割になるともいわれています。
３割となると１カ月の家賃収入が満室の場合に１００万円とすると、３割が空室となると３０万円減の７０万円となります。
例え空室の家賃保証がある一括借り上げであっても、空室率が３割ともなると家賃は下落し、オーナーに支払われる賃料も下落していくことでしょう。
そこで空室対策の１つとして最近行われているのが、アパートマンションの
全戸数インターネット無料サービスです。
既に分譲マンションでは導入済のマンションも少なくありませんが、賃貸アパートマンションでも導入しているところがあります。
筆者の知人宅マンションでも築年数のたったマンションですが、阪神地区では幾らかのシュアがあるケーブルテレビベイコムを入居者にはマンションオーナーの取り計らいで格安料金で利用できると言っていました。
ところでインターネットの光といえば最もメジャーなのは、やはりNTTの光サービスではないでしょうか。
以前の記事
「NTTからのフレッツ光についての勧誘電話」
で書きましたように、電話でNTT本社のマンション担当者から、サービスの提案についての、お話があるということで、訪問を受けることにしました。
騒音トラブルを大東建託パートナーズはどう対処している？
ずっと以前の日曜日の晩のことでしたが、下のほうから工事をするかのような音が聞こえてきました。
多少は気になるレベルの騒音でしたが、20時～22時ごろのことで、就寝時間ではないということで、気にしないことにしました。
実のところ、筆者の小規模マンションでは、近いうちに退去者がいることを、大東建託パートナーズのオーナーのためのマイページで知っていました。
それで音のする方向からすると、その退去予定者のお部屋からのようなので、どうも引っ越しの準備等で、何かを剥がすために生じている音だと思いました。
なのでおそらくは引っ越しまでの一時的な事柄なので、目くじらを立てないことにしました。
ところでその後の火曜日の朝のことですが、1階の集合ポストの下に置いている不要チラシ入れに1枚の大東建託パートナーズからの協力のお願いの用紙が捨てられていました。
どうやら入居者の1人が、この協力のお願いの内容を見て、すぐに捨てたようです。
そこでその用紙を拾って、その内容を見てみると
なんと
最近、音による騒音の苦情が多数の部屋より受けています
という内容です。
さらに見ていきますと、「この度、とんかちで叩いているような音が頻繁にすると連絡が入っています。」
と書かれています。
これを読んで、日曜日の晩のことだと思いました。
そして多数の部屋からの苦情があるとのことですが、どの部屋からの苦情だったのでしょうか。
大東建託パートナーズに尋ねてみたいものですが、プライバシーにもかかわるかもしれないのでやめときます。
外壁補修工事を行うかどうかの目安は外壁目地の破れがどれだけ進んでいるかによる
アパートにしても、マンションにしても、10年～20年の間に1度は、建物に足場をかけて外壁塗装や補修を行います。
いわゆる大規模修繕工事です。
費用もかなりの高額になる工事です。
なのでどのタイミングで行うかは重要な判断となります。
このてんで昔は竣工から10年で行うことも珍しくはなかったようですが、近年はもう少し後になって行うケースのほうが多いように感じます。
筆者の自宅のある近辺でも、分譲マンションの場合は、竣工から12～15年で行うケースが多くみられ、賃貸住宅となると15～20年に行うことが多いように思われます。
ところで大規模修繕工事を行う目安となるものに、外壁目地があります。
ウィキペディアによると
建築物や土木構造物において、少し間隔を空けた部材間の隙間・継ぎ目の部分。とくに、組積みする石・煉瓦（レンガ）・コンクリートブロックの継ぎ目、あるいは仕上に貼るタイルの継ぎ目を指す。
と書かれています。
賃貸住宅においては、コンクリートブロックやタイルの継ぎ目に見られるものです。
例えば、そのような箇所をコーキングして建物を保護することになります。
そしてもしもコーキングされてないと建物の継ぎ目から、雨漏りするようになり建物が傷みます。
同じ町内にあるアパートで入居率が二極化しているなぜ？空室だらけのアパートがある
最近は筆者の所有マンションのある周辺エリアにおいても、空室が目立つアパートマンションが増えてきたようです。
築年数でも２０年も超えれば、外見はきれいなマンションでも、その他の魅力があまりなければ敬遠されることも少なくないようです。
ところでその一方で築年数がけっこうな年数でもほぼ満室状態を維持しているアパートマンションもあります。
どうしてこのような差が生じてきたのでしょうか。
このような同じエリア内でも空室の目立つアパートマンションと、ほぼ満室状態を維持しているアパートマンションの現象を
二極化と呼ぶ方もおられます。
ではどうすれば、ほぼ満室状態維持し続けるグループのアパートマンションとして経営していくことができるのでしょうか。
それにはアパートオーナーと管理会社の双方に努力が求められます。
どのような努力でしょうか。
１つには周辺エリアの物件をよく観察してみることです。
例えば、そのエリアではワンルームや単身者向けアパートやマンションは空室があまりなくても、ファミリー向け賃貸住宅では、空室が目立つているでしょうか。
ということはこのエリアにおいては、単身者向け物件の需要が大きいということがわかります。
今後ますます進んでいくインターネット無料化の費用対効果？
以前の話ですが、大東建託の営業担当が来られた時に、空いた部屋がなかなか埋まりませんと、不満を述べると、そのことを建物の管理会社の大東建託パートナーズの担当者に伝えていたようで、大東建託パートナーズの担当者が来られた時に、今の時代は客付けで有利になるためにはインターネットを無料で使えるようにするか、ペット飼育可の物件にすることができると言われたことがあります。
ところでインターネット無料化ということですが、そのための工事を行うこと自体は難しいことではありませんが、しかし費用はかかります。
そこで問題となるのが、インターネット無料化にするためにかける費用にはそれだけの効果があるのかというてんです。
具体例として最もシェアが高いと思われるNTTのフレッツ光ですが、無料で使用できるようにするためにはどれぐらいの費用がかかるのでしょうか。
もしも初期費用を0円にする場合、アパートオーナーが毎月NTTに支払う料金は
部屋数が17部屋以下の場合は、1部屋あたり2400円（税別）
部屋数が18部屋以上の場合は 1部屋あたり1800円（税別）
となっています。
ですから10部屋あるならば、毎月のアパートオーナーの負担額は24000円（税別）となります。
大東オーナーのためのDK SELECT Club off for owner
大東建託グループと賃貸住宅経営をしているならば大東マイページにログインして、DK SELECT Club off for ownerの特典を享受することができます。
しかもVIP会員としてで、VIP会員でも会費は無料です。
かねてから、この特典を活用したいと思っていましたが、なかなかそうする機会がありませんでした。
最近も、ローソンでコーヒー1杯無料サービスが提供されていますが、活用していません。
ところで、私用のために岡山か姫路で妻とともに宿泊する必要が生じました。
岡山か姫路までは鉄道で行きますので、できれば駅から近くの宿泊施設を利用したいですし、とくに到着時刻が晩の9時過ぎで、出発が翌朝6時過ぎという過酷な行程なので、駅からなるべく歩きたくない宿泊施設を探すことにしました。
できるだけ安くするためには、JTBや日本旅行、阪急交通社といった旅行会社経由で予約するか、ヤフートラベル、楽天トラベル、じゃらんといったサイトから予約することもできます。
そこでまずはそれらのサイトで検索してみました。
しかしそこで思い出したのがDK SELECT Club off for ownerです。
ここからも宿泊先を検索し予約することができるからです。
マナーの悪い入居者にどう対処したらよいか 騒音 ゴミ出し
大東建託設計施工管理のアパート。管理会社は大東建託パートナーズ。
アパートやマンションのオーナーをやっていると直面する問題の1つが、マナーの悪い入居者の問題です。
よくあるケースとしては騒音そして不適当なゴミ出しです。
どのように対応すればよいのでしょうか。
まず騒音についてですが、木造造りや鉄骨造りのアパートはどうしても構造上騒音が問題になりやすいです。
しかしRC造りであっても騒音の問題が生じます。
筆者の物件ですが、RC造りですが、以前、上の階の騒音にひどく悩まされていた入居者がオーナー部屋にきて苦情の手紙を入れられた事がありました。
オーナーとしても何とかしてあげたいとは思いましたが、入居者の揉め事には巻き込まれたくなかったので結局、物件管理会社に対処してもらうことにしました。
管理会社は大東建託パートナーズですが、迅速に対処してくださったようで、その後、苦情を受けることはありませんでした。
そこで
騒音の問題は当事者で解決するよりも管理会社に相談したほうがよい
ということがよくわかりました。当事者間で話し合っても、かえって感情的になって話し合いがうまくいかず入居者同士で嫌な思いをしながら入居し続けるよりも、騒音の問題について上手に扱うノウハウを蓄積していると思われる管理会社に解決を図ってもらうのが無難のように思います。
もちろん大東建託パートナーズのように比較的上手に扱える管理会社ばかりではないかもしれません。
土地活用のためにアパートにするかそれとも駐車場にするか
最近は大規模な駐車場になっていたところが突然に閉鎖して、アパートやマンションを建てるところが増えてきました。
実際のところ、駐車場経営よりもアパートマンション経営のほうが儲かると判断した地主さんが、そうするのでしょう。
では実際のところ駐車場経営よりもアパート経営のほうが優れているのでしょうか。
このてんでは
節税面ではアパート経営のほうが優れている
と言われています。
よって節税対策をしっかりとしたいのならば、アパート経営に切り替えることができるでしょう。
ではどのように節税となるのでしょうか。
幾つかのてんを列挙してみますと
①まずアパートを建てることによって３年間は固定資産税が５０％に減額される。
固定資産税の特例措置については以下サイトをご覧ください。
②ローンの利息部分が経費として計上できる。
③減価償却費で大きく経費を膨らませることができる。
④発生する修繕費を経費として計上することができる。
⑤アパートローンの借り入れにより相続税対策になる。
などの節税対策を行うことができるのです。
もちろんアパートローンは毎月、元金と利息分を返済していかなければなりませんが、家賃収入は返済分を２倍、３倍と上回っているのならば当面はアパート経営そのものも黒字経営となることでしょう。