自治会費（町内会費）の支払いは賃貸住宅入居者はどうなる？
賃貸住宅に入居すると、毎月、家賃と共益費を支払わなければなりません。
これは入居している限り、行っていかなければならない事柄です。
ところでアパートやマンションといった賃貸住宅のあるエリアによっては、町内会や自治会が機能しているエリアがあります。
ウィキペディアには
町内会（ちょうないかい）は、日本の集落又は都市の一部分（町）において、その住民等によって組織される親睦、共通の利益の促進、地域自治のための任意団体・地縁団体とその集会・会合である。住民らの利益団体の面もある。
と書かれています。
なので、地域に住む人々が連帯感を深めて地域に共通する様々な課題を協力して解決し、快適なまちづくりを目指して自主的に活動している住民自治組織のことです。
そして基本的には、加入するかどうかは任意で決めることができるもので、加入することを拒否することもできるようですが、日本では、なかなか加入を拒否するのが難しいという実情があります。
筆者のマンションのあるエリアでも自治会があって機能しており、筆者の家族も加入しています。
ところで問題となるのは賃貸住宅の入居者はどうなるのか？というてんがあります。
賃貸住宅経営で失敗する人にある共通点とは
筆者も小規模マンションオーナーの1人ですが、アパートでもマンションでも賃貸住宅オーナーならば、1つの事業を行っていることになります。
事業の内容は「大家」「家主」「賃貸住宅経営」など様々な呼び方がありますが、筆者の場合は税務署への申告のさいには「不動産賃貸業」と記入しています。
ところで事業がどう呼ばれようと、賃貸住宅に関するネットや新聞記事、また本なども時として買って読むこともあります。
そして最近も、ネット記事でとても興味深い記事を見つけました。
記事の見出しは
「マンション投資で必ず失敗するサラリーマンの3つの共通点」というものです。
2020/6/12にプレジデントオンラインで取り上げられた記事で、全国賃貸住宅新聞社 取締役の永井ゆかりさんの記事のようです。
端的に言うとこの「マンション投資で必ず失敗するサラリーマンの3つの共通点」とは
①正しい知識を身につけていないこと
②経営者の自覚を持っていないこと
③欲の皮が突っ張ってしまったこと
引用：https://article.auone.jp/detail/1/3/6/114_6_r_20200612_1591921142338360（アクセス日2020/6/13）
なんだそうです。
平均年収がトップクラスの大東建託しかし離職者が多いのも事実
できる社員には高額報酬が期待できる大東建託。
以前の記事で建設業界における売上上位企業について書いたことがあります。
１位が大和ハウス工業。
２位が積水ハウス。
３位～６位は大手ゼネンコン。
引用：ユーレット業績ランキング
という順位でした。
大和ハウスは賃貸、分譲マンション、戸建て住宅、商業施設、海外事業と特に際立った分野はないものの、どの分野でもまんべんなくそこそこの売上があり、総合的な売上でトップ企業になっています。
ところで平均給与ランキングというものもあります。
このランキングによると大東建託の平均給与は、積水ハウスよりも高水準です。
具体的には大東建託社員の平均年収は約９6０万円。
大和ハウス工業の社員は約1000万円。
そして積水ハウスが約900万円となっています。
なぜか大東建託社員のほうが、積水ハウス社員よりも高給取りなのです。
そして仕事の出来る大東建託社員がかなりの高給取りであることは、筆者も大東建託グループに物件を管理してもらって、社員と接するとわかります。
例えば今は大東建託のある支店の支店長をやっていますが、筆者の物件の建築を契約した営業社員ですが家族がおり、子供が５人以上いるという方です。
奥さんは仕事をしているわけではないみたいですが、しかしそれだけの家族を養っていくだけの収入を仕事から得ているのです。
賃貸住宅経営はいざという時のセーフティネットになる
昔から収入の柱は幾つもあったほうが良いといわれています。
そうすることによって１つの収入の柱がダメになっても他の収入の柱によって生活が支えられるからです。
そしてその収入の柱の１つにアパートマンション経営を勧める方もいます。
そして実際のところこの提案もそのとおりだと思います。
例えばアパート経営のメリットとして、家賃収入－コストが大きく上回る物件ならば、長期安定収入源になるメリットがあります。
そして長期安定収入源となるだけでなく、いざという時にセーフティネットにもなり得るのです。
ところで多くの方が、給与収入や事業収入などで、収入を得て生活を支えています。
給与所得を得ているサラリーマンであるならば、単身者であるのならば、それ以外の収入の柱がないかもしれません。
そして実際のところ副業を行うことが禁じられていることもあることでしょう。
もちろん働く本人が健康で元気である続けるならば、また勤め先の業績も安定していて破たんしたりする可能性がほとんどないならば当面は給与収入だけで十分かもしれません。
(さらに…)
賃貸住宅経営にかかる修繕費用どれくらいが必要か？
アパートを建てて、晴れてアパートオーナーになると、今後は家賃収入を期待できるようになります。
しかしお金が入ってくるばかりではありません。
出るお金もあります。
しかも半端ではありません。
その出るお金でも大きな比率を占めるのが
修繕費用です。
どうしてもアパートも経年とともに劣化していきますので、修繕は必ず行わなければならない事柄です。
では具体的には、修繕はどれくらいの周期で行う必要があるのでしょうか。
まずは外壁ですが、外壁の塗装工事の周期はとなると
それは１０年～２０年といわれています。
もちろん塗装の素材によって、耐久性は異なってきます。
高品質の素材の塗装であれば、長くもつかもしれませんが、その反面、修繕工事費用は高くなるでしょう。
塗装工事の修繕費用にバラツキがある理由の１つはそこにあります。
つまりはどのような素材で塗装を行うかで、費用や耐久期間も違ってくるのです。
ところでマンションとかになると、外壁の目地シーリングの打ち替え工事を行う必要が生じることでしょう。
周期は一般には約１０年～といわれていますが、最近では分譲マンションなどでは１２～１３年で行っているケースが多いように思われます。
さらには１５年以上してから行うケースもあることでしょう。
ちなみに筆者の所有物件がある周辺エリアでは、賃貸マンションなどは１４年～ぐらいで行っているようです。
賃貸住宅を選ぶ時に周辺環境のどんなてんをチェックすることができるか
賃貸住宅の立地が良いかどうかを判断するうえでチェックすべき事柄があります。
それは
・よからぬ事務所などが近くにあり怖そうな人たちが行き来しているか。
・ガソリンスタンドや強烈な匂いが四六時中する飲食店がすぐ近くにあるだろうか。
・治安はどうだろうか。駅から物件までの間を晩でも安心して行き来できるだろうか。
・閑静だろうか。夜遅くまで騒ぐような居酒屋や、大型のトラックが行き来する通りに面していないだろうか。
といったてんを確認する必要があります。
さらにチェックできる事柄があります。
その1つが近くに学校や幼稚園があるかというてんです。
というのも学校や幼稚園が近くにあると日中はうるさいこともあるからです。
もしも何らかの行事、例えば運動会などが、学校で行われるならばその日は相当にうるさいでしょう。
賃貸住宅経営においての市街地の土地所有者の優位性
筆者は父からアパート事業を相続して随分の期間が経過しました。
筆者のように相続という形でアパート事業にかかわるようになった方は少なくないと思います。
しかし一方であくまでもビジネスという観点で、アパート事業を始める方も少なくありません。
最近はワンルームマンション投資がはやっているようですが、ここで取り上げる事柄はワンルームマンション投資の事ではありません。
なぜならば
アパート事業を始めるならば遊休地の土地所有者が最適
といえるからです。
といのもアパート事業を始めるために土地を買い、そしてアパートを建てるとなると、相当の費用がかかるからです。
特に、人口密集地の土地価格は相当なもので、土地を買いアパート事業を始めるとなると、初期費用を回収するのに相当の年月がかかります。
生きている間に回収できないかもしれません。
土地転がし目的で売買することが目的ならば別として、あくまでも純粋にアパート事業を行う場合は、高額な費用をかけて土地を買ってアパート事業を始めることは、おすすめできません。
一方で、遊休地を持つ土地所有者は、もし人口密集地にそのような土地があるとすると相当の固定資産税がかかることが考えられます。
そのような場合、固定資産税対策としてアパート事業を始めてみることを検討することができるかもしれません。
中規模までのアパートでしたら銀行も土地を担保にして、比較的手ごろな金利で融資してくれることでしょう。
建物の大規模修繕工事でぼったくられないためには？
アパートマンションは１０年～２０年に１度は大規模修繕工事を行うことになります。
この大規模修繕工事、マンションにとっては時間も費用もかかる大きなイベントともいえるでしょう。
そしてこの工事を行う方式は大きく分けて２つに分けることができます。
その１つは設計監理方式で、いわゆるコンサルタントにすべてを一任するという方法で、一般的には大規模なマンションでしばしば採用されている方法です。
この方式の場合、大勢の区分所有者の意見をまとめるのに効果的な方法といわれています。
一方で、もう１つの工事方法があります。
それが責任施工方式です。
この責任施工方式についてマンション管理組合のお役立ち情報のサイトの「設計監理方式とは？ マンション大規模修繕工事の3つの発注方式とは？」という記事には
責任施工方式は施工業者に【調査診断から改修設計、資金計画、実際の工事まで全て】を一任する方式です。この場合の施工業者は、建築士を有し、設計や施工、監理部門などを持つ専門工事会社、建設会社や管理会社等となります。管理組合は、信頼のおける数社や、競争入札で選定した数社の施工業者に、調査診断や修繕計画、工事費見積もりなどの提出を求め、一社を選定します。
引用：設計監理方式とは？ マンション大規模修繕工事の3つの発注方式とは？
（最終閲覧日2018/5/18）
と書かれています。
大規模修繕工事においての建設コンサルタントのメリットとは？
大規模改修工事となるとコンサルタントの存在を思い浮かべる方もおられることでしょう。
このコンサルタントについて
Wikipediaの「建設コンサルタント」の項目では
建設コンサルタント（けんせつコンサルタント）とは、日本では国土交通省の建設コンサルタント登録規定に基づき国土交通省に登録された企業で、建設技術を中心とした開発・防災・環境保護等に関して、計画・調査・設計業務を中心に、官公庁および民間企業を顧客としてコンサルティングを行う業者（場合によっては個人）をいう。
引用：建設コンサルタント
と書かれています。
ですからマンション等の大規模改修工事の場合のコンサルタントとは、工事全般を取り仕切る会社といってもよいでしょう。
とくに区分所有者の多い大規模マンションの改修工事のさいに、コンサルタントに任せることが多いようです。
というのも区分所有者が多いために意見集約が困難、さらには規模が大きいためにコストダウンの余地もあり、高額のコンサルタント料を支払っても、元が取れるというわけです。
そしてコンサルタントが入る施行方式を設計監理方式というそうですが、それに対してコンサルタントを入れない施行方式を責任施行方式というそうです。
レオパレス21に噛みつくLPオーナー会！！
以前の記事で
ということで修繕費の件でレオパレス２１が提訴されたことについて書きました。
しかしレオパレス２１が訴えられたのは、これだけではありません。
過去の記事でも取り上げましたが、集団提訴されたのは何度もあります。
例えば
という記事では、レオパレスがオーナーに提供している「家具・家電総合メンテナンスサービス」で契約上では一定期間経過後に新品と交換することになっているのが、交換されていないというてんで１００人程度のレオパレス家主が集団で提訴したというてんについて取り上げました。
さらに
レオパレス大家がまたもや訴訟
という記事では、１０年間は家賃収入は変わらない契約でアパートを建てたにもかかわらず、６年後に減額されたとして、減額分の支払いを求める訴訟を起こしたというものです。
この家主と同じようなケースも多々あり、それらの家主さんたちも同調するかもしれないということでした。
このことは尋常な事ではありません。