賃貸住宅入居者募集の家賃が入居者の家賃と数千円以上の違いがあるはなぜ？
家賃というと、現在の入居者さんが毎月支払っている家賃、いわゆる入居家賃の事を思い浮かべることでしょう。
このサイトの以前の記事
でも取り上げたとおり家賃には３つの家賃があります。
その３つは
募集家賃：入居者募集時の家賃。
入居家賃：入居者さんが実際に支払っている家賃。
査定家賃：周辺エリアの相場を考慮した管理会社が査定した家賃。
の３つです。
ところで不動産業界では３つではなく家賃を４つに分類しているところもあります。
これは不動産業界では、名の知れた船井総研という会社が使用している分類方法ですが、船井総研では
家賃四価
と呼んでいるそうです。
具体的はにはミノラス不動産のサイトの「空室過剰市場を生き抜く「賃貸経営法」１つの部屋に家賃が４つ！？「家賃四価」対策とは！」という記事には
相場家賃：周辺のアパートマンションの現在空室で募集している家賃の平均。
引用：空室過剰市場を生き抜く「賃貸経営法」１つの部屋に家賃が４つ！？「家賃四価」対策とは！
（最終閲覧日2018/4/30）
ということで３分類でいう募集家賃のようなものなのでしょうか。
次に
適正家賃：２カ月で決まる家賃。相場家賃の９０～９５%。
ということで３分類でいう査定家賃のようなものなのでしょう。
このてんで大東建託がオーナーに支払う賃料は査定家賃と入居家賃を基準にして計算されますので重要な家賃といえるかもしれません。
ところで３つめの家賃ですが
成約家賃：最終的に契約が成立した家賃。
ですが、３分類でいう入居家賃ということでしょう。
賃貸住宅経営で複数の管理会社と取引することにはメリットがある
有力な賃貸住宅会社にアパートを建ててもらい管理してもらうようになると、そしてそれに満足していると、再び同じ会社から2棟目のアパートの建設を提案されることがあります。
その事を繰り返して、2棟、3棟とアパートを建てて、しかも同じ管理会社に管理してもらっているということは珍しくありません。
もちろんアパートを管理している会社が有力な会社で、アパートオーナーの期待に応える会社ならば、それはそれで良いのかもしれません。
しかしもしも複数のアパートを所有しているならば、それぞれのアパートを別の管理会社に管理してもらえるようにするのも1つの方法となりメリットがあります。
というのも管理会社を競合させることによって、管理会社の手を抜かせないようにすることができるからです。
管理会社としても、管理物件を持たなければ仕事になりません。
なのでアパートオーナーから管理替えされることを嫌がるものです。
ですからあのアパートオーナーさんは他の管理会社との契約もあるということがわかっているならば、緊張感をもって業務にあたってくれるかもしれません。
例えば修繕費用の場合、「あの管理会社で修繕してもらった時は、修繕費用は○○円だった」と言うならば、管理会社としても他社のことを意識して、修繕費用を圧縮してくれるかもしれません。
(さらに…)
一級建築士であっても違法にかかわると免許取消になることもある
大手の建設会社や工務店ならば、必ず社員のなかに一級建築士がいます。
この一級建築士ですが、資格取得は容易ではありませんが、実際のところどのような資格なのでしょうか。
このてんについてウィキペディアには
一級建築士は、国土交通大臣の免許を受け、一級建築士の名称を用いて、設計・工事監理等の業務を行うものである（建築士法第2条第2項）。
一級建築士は、次のような設計・工事監理に複雑・高度な技術を要する建築物を含むすべての施設の設計および工事監理を行うことができる（建築士法第3条）。
・学校・病院・劇場・映画館・公会堂・集会場・百貨店の用途に供する建築物で、延べ面積が500 m2を超えるもの
・木造建築物または建築の部分で、高さが13 mまたは軒の高さが9 mを超えるもの
鉄筋コンクリート造、鉄骨造、石造、れん瓦造、コンクリートブロック造もしくは無筋コンクリート造の建築物または建築の部分で、延べ面積が300 m2、高さが13 m、または軒の高さが9 mを超えるもの
・延べ面積が1000 m2を超え且つ階数が2階以上のもの
と書かれています。
銀行から借りることができなければノンバンクから借りることができる
以前のことですが入居率の低迷に苦しむシェアハウス物件オーナーの苦境のニュースがメディアで報じられています。
このシェアハウス物件オーナーに積極的に融資をしてきたのが、地方銀行の稼ぎ頭ともいえるスルガ銀行でしたが、今回のトラブルで、スルガ銀行の経営にも悪影響が及んでおり、アパートローンに積極的だった地方銀行のアパートローンの姿勢にも変化が生じており、今後は地方銀行でもアパートローン審査のハードルが高くなっています。
こうなると都市銀行×、地方銀行×となると頼りとなるのがノンバンクです。
このノンバンクですが銀行との違いは、銀行は預金業務を行うのに対して、ノンバンクには預金業務はありません。
そして銀行よりも高い金利でローン業務を行っている会社です。
代表的な会社としてはオリックス、三井住友トラスト・ローン＆ファイナンス、セゾンファンデックス、新生プロパティなどがあります。
筆者の父も、マンションオーナーのなったころは、都市銀行からは融資を断られたので、外資系のノンバンクから融資を受けることができました。
金利はたしかに高く、毎月の金利支払い分は、けっこうな額になっていたと思いますが、マンション経営を軌道にのせることができました。
大東建託の営業社員がオーナーに猫カレンダーを持ってくる☻
大東建託の猫カレンダー。
近年は猫ブームです。
テレビのCMでもたびたび猫が登場します。
妻も大の猫好きなので、新聞社の猫カレンダーを購入したり、猫手帳など使用しています。
堅いイメージの銀行においても、りそな銀行のキャタクターのようなものが、りそにゃとかいって、猫がモデルとして用いられています。
こうしたご時世のなか、以前のことですが１２月の下旬に大東建託の営業担当の社員が訪問してこられました。
まえもって訪問予定を知らせてくださるならば、ある程度準備して待っているのですが、営業の社員は多くの場合、突然来られます。
今回は新しい担当者に交代しましたので、挨拶がてら名刺を持って訪問してこられました。
そして訪問のさいには大抵、なんらかの景品を持ってこられるのですが、今回は年末ということもあってか来年のカレンダーを持ってこられました。
昨年は様々な建築物のカレンダーをいただきましたが、今回は日めくりカレンダーと上記にある猫カレンダーを持ってこられました。
そして日めくりカレンダーは以前にもいただいたことがあるのですが、それに加えて今回は初めて
猫カレンダーを持って来られたのです。
大東建託にも猫カレンダーがあったんだと思いましたが、猫の名前は「キハチ」というようで、どうやらテレビのCMにも出演している猫のようです。
筆者はそのCMは見たことはありませんが、それにしてもごくごく普通の猫ですが、しかしなぜか愛くるしさを感じる猫です。
大東建託が主催するオンラインセミナーを視聴してみた
最近はオンラインでの会合や、セミナーがごくあたりまえのように行われています。
こうしたオンラインでの会合やセミナーの良さは自宅から参加できるということや、長い距離を移動する必要がないといったところにあります。
ところで筆者宅にも先日、大東建託の営業担当が訪問してきました。
だいたい数カ月に1度の頻度で訪問してきます。
そしてたいがいは、突然の訪問なので、玄関先で少しお話する程度です。
そして数カ月前の訪問のさいには、大東建託のメールマガジンのようなものを配信させてほしいというもので、筆者もそれぐらいならということで配信されることを了解いたしました。
大東建託のメールマガジンは、だいたい賃貸住宅関連の情報が載せられており、時には筆者が知りたいと思っていた情報が載せられていることもあり役立っています。
そして今回の大東建託営業担当の訪問の目的は、大東建託が主催するオンラインセミナーを視聴してほしいというものでした。
大東建託が、この数年、オンラインセミナーに力を入れているのは知っていましたが、これまで視聴したことはありませんでした。
実際のところ、視聴してみたいという気持ちは多少はあったのですが、視聴するためには大東建託の営業担当の方に連絡して、視聴のためのメールを送ってもらう必要があり、それがなんとなく面倒に感じていたのと、さらに賃貸住宅経営の規模を拡大させるつもりもないので、営業担当の方を煩わせたくないということもあり、いちいち連絡して視聴することはありませんでした。
一括借り上げによる賃貸住宅経営のデメリットといえる事柄とは？
以前の記事では小規模マンションオーナーとサブリース契約（一括借り上げ）のメリットとデメリットについて書いたことがあります。
デメリットのその１までを書きましたが、今回は続編をかきたいと思います。
ところで銀行の視点からはサブリース契約がどう評価しているかについてですが、銀行サイドとしては、サブリース契約をしているアパートマンションオーナーさんのほうが融資をしやすいというのは事実のようです。
なぜならば毎月、安定した家賃収入が入ってきて、将来の収支の見通しもある程度、把握しやすいからだと思われます。
しかし
サブリース契約のデメリットですが大規模改修工事はサブリース会社主導で行われます。
１０年～２０年の間で大規模改修工事がおこなわれますが、いつ行うか、何を行うか、業者の選定すべてがサブリース会社によって決められ行われます。
もしの提案を受け入れない場合は、サブリース契約を解除させられることもあるかもしれません。
よってオーナー側は受け入れざるを得なくなります。
この大規模改修工事、不動産や建設にある程度の人脈や知識のあるオーナーさんでしたら、自分で行う時期、業者の選定等を行うことができ費用も軽減することができますが、サブリース契約の場合はどうしてもメーカー側が提示した費用で合意するしかありません。
もちろん大東建託などでは他社に行ってもらうことを許容してもらえることもあるようです。
今でも入居者募集で頼りになるのは地元密着型の老舗の不動産屋さん？
完成間近の賃貸住宅。入居者募集も始まっている。
銀行からアパートローンを借り、高い建設費用をかけてアパートあるいはマンション経営を始めるとなると、次に行うのは入居者の募集です。
入居者が集まらなければ、つまりは空室のままではアパート経営は話になりません。
ではどのようにして入居者募集を行うと良いのでしょうか。
募集は地元の不動産屋にかけてもらうのが最善？
今でも時々、大家さん自ら入居者募集の貼り紙を物件に貼って、募集をかけている場合もあります。
この物件の前を通る人では、これを見て興味をそそられることもあると思います。
また最近ではインターネットに物件情報を掲載し、インターネットで募集をかけることも多くなってきました。
インターネット世代にとっては、インターネットで物件を探すことが、多いのでこれもまた効果的な募集方法かと思います。
さらにはLINEを活用している賃貸住宅業者もあります。
筆者がお世話になっている大東建託はそのような手法も活用し、大きな反響を呼んでいるといわれています。
しかも最近ではAIも普及し、AIを活用している不動産屋があるならば、とても効果的に入居者募集を行うことができるかもしれません。
しかし今でも最もメジャーな方法の１つは、やはり地元の不動産屋さんに入居募集を行ってもらう方法ではないでしょうか。
地元の老舗でしかも優秀な不動産屋は地元の賃貸住宅事情に通じており、物件を探している顧客に適切な提案を行うことができます。
債務は善という理論は返済ができているならば問題ない？しかし・・
最近は経済学の理論でＭＭＴ理論と呼ばれるものが脚光を浴びています。
この理論、現代貨幣理論とも言われていますが、ウィキペディアによると
現代経済の貨幣が借用書により成立していることを捉え、政府は税収に制約される必要はなく、任意の自国通貨建て国債発行により財政支出量を調整することで、望ましいインフレレベルを目指す経済政策を行うことを理論的主柱とする経済理論である。
と書かれています。
一読しても、どういうことか、イマイチわかりませんが、
この理論、現代貨幣理論とも言われていますが
つまりは日本の国債残高は1000兆円を超えていますが、全然問題はありません、大丈夫ですよという経済理論です。
たしかに、日本の場合これだけの債務をかかえていながらも、国は破綻することはありません。
ハイパーインフレにもなりません。
お部屋の広さの国土交通省の最低基準と目指すべき居住スペース
最近の賃貸物件は比較的広くなってきている
といのも国土交通省の最近の基準では2人暮らしの場合は30平米となっているのです。
実のところ20年ほど前までは、この最低居住水準に達していない世帯が400万世帯ありました。
筆者の知人も以前は築古な文化住宅に住んでいましたが、明らかに最低居住水準に達しておらず、荷物も収納しきれずトランクルームを借りていました。
結局この文化住宅、不動産管理会社の意向で、壊されることになりました。
もちろん最近、新しく建つ住宅はこの最低居住水準をクリアしている場合もあり改善されていると思われます。
筆者の所有物件も10年ほど前に建ち単身者向けですが1人暮らしの最低居住水準をクリアしています。
そしてもちろん、筆者の所有物件と同じように近年に建った賃貸物件は最低居住水準をクリアしているようでし、不動産管理会社も最低居住水準に達していない築古な住宅はアパートオーナーさんに建て替えをすすめているかもしれません。