空室だらけの賃貸住宅になることを回避するために何を行えるか
空室が全国で２０%を超え、そのうちに３０％になるのではないかといわれています。
空室が目立つようになれば、当然のこととして家賃収入が減ります。
例え家賃保証のある一括借り上げであっても、空室が目立つようになると、周期的に行われるアパートオーナに支払われる賃料を決める協議において、思い切った賃料減額という憂き目に遭うことになるでしょう。
そこで空室が多くならないようにするための空室対策を行っていかなければなりません。
もちろんアパートオーナーが管理会社と協力して行っていかなければならなりません。
では何を行うことができるのでしょうか。
１つには
部屋の魅力アップ
を行うことができます。
例えばこれまではペット飼育ができないアパートだったとするならば、ペット飼育可のアパートに変更することができるかもしれません。
あるいはネット環境を整えて、ネットを無料で利用できるアパートにすることもできるでしょう。
とりわけファミリー向けアパートマンションにおいて無料でネットを利用できるようにすることは、大きな魅力アップになるかもしれません。
他にも人気の設備を設置したり、おしゃれな内装へとリフォームしたりと行えることは様々あります。
入居者の家賃が下がってもオーナーへの賃料は変わらなかった
小規模マンションオーナーの筆者は、大東建託パートナーズにマンションの管理を行ってもらっています。
そして大東建託パートナーズがオーナーに支払う賃料ですが、最初の10年間は一定で、その後、5年ごとに賃料の見直しが行われます。
ところで入居者の場合の家賃の更新は2年ごとに行われます。
そしてあまりにも家賃が安い場合は、この更新時に家賃が値上げになることもありますが、しかし多くの場合は、家賃は変わらないケースがほとんどです。
大東建託パートナーズ管理のマンション。
ところで長年、入居してくださっている入居者の場合、やや家賃が割高になっているということもあります。
しかしそれでも大抵の場合は、更新後も家賃が変わらいことが多いと思うのですが、時々ですが、更新時に家賃の値下げ交渉を大東建託パートナーズと行う入居者がいます。
筆者のマンションでも、10年以上入居してくださっている方がおられますが、当初の家賃が72000円でした。
その間、査定家賃も数千円ほど下がりましたが、しかし家賃は72000円のままで、その基準でオーナーへの支払いも行われていました。
そして何年もの間、72000円の家賃だったのですが、少し前の更新後に家賃が70000円になっていました。
どうやら家賃交渉を大東建託パートナーズと行ったようです。
それで家賃が72000円から70000円になった月からオーナーに支払われる賃料も70000円が基準になり減額になるものと思っていました。
大東建託がリフォーム事業にも注力する 競合他社にとって脅威になるかも
賃貸住宅も大手によるシェア拡大が始まる？
日本が高度成長期からバブルの時代を迎えようとしていたころ、
日本の大手銀行も顧客獲得に懸命に動いていた時代があります。
当時、大阪に本店を置く住友銀行は、猛烈な東京侵攻を行い、富士銀行の顧客を随分と奪ったという話があります。
一方それに対して富士銀行も大阪侵攻をかけたものの、バブルが弾けた結果、富士銀行は無理な大阪侵攻のためか、巨額の不良債権をかかえてしまうことになります。
業界ではSF戦争ともいわれていたそうですが、顧客のパイの限界が見えてくると、どうしてもパイの奪い合いのような事が生じてくるようです。
ところでこのような事柄が賃貸住宅でも行われています。
賃貸住宅最大手の大東建託が、他社管理物件のリフォーム事業に乗り出しています。
2019/5/30の大東建託のニュースリリース「賃貸建物に特化したリフォームサービス「ＤＫ ＳＥＬＥＣＴ Ｒｅｆｏｒｍ」試行開始 これまで培った賃貸事業ノウハウを活かし２０２０年度リフォーム事業本格展開へ」によると
近年、少子高齢化が進行し、住宅ストック数が世帯数を上回り空き家問題も叫ばれる中、「いいものを作って、きち んと手入れして、長く使う社会」に移行することが重要であるとして、政府は、既存住宅流通・リフォーム市場の環 境整備を進めています。 住生活をめぐる環境が大きく変わりつつある今、当社もより長期にわたり、オーナー様の安心・安全・安定した賃貸 事業をサポートするため、これまで培った賃貸事業ノウハウを活かしたリフォーム事業への参入を決定しました。 また、リフォーム建物がいずれ建て替え時期を迎えた際は、より最適な建て替えのご提案が可能となります。
dkselectreform_0530.pdf (kentaku.co.jp)
と報じました。
高額な費用がかかる大規模修繕工事 いつ行う必要が生じるのか？
アパートオーナーにとって気になる事柄の１つは大規模修繕工事です。
外壁や廊下、階段などは大規模修繕工事の対象になります。
さらに屋上の防水工事も必要になってくるでしょう。
だいたいこれらの工事は１０年～２０年に１度周期で行うことが多いようです。
もちろん最近は積水ハウスのシャーメゾンの外壁ダインコンクリートのように、メンテナンスは３０年に１度でよいというものもあります。
ですから昔のように、きちんと１０年～２０年周期で外壁のメンテナスを行わなければならないというわけではありません。
おそらくは今後は耐久性の強化された外壁が積水ハウスだけでなく、他のメーカーでも開発されて広まっていくことでしょう。
さらに大東建託との３５年の一括借り上げ契約で、アパートオーナーをしている場合は、大東オーナーの６０～７０％が加入しているフルパッケージプランの場合、当初の３０年間は大東建託パートナーズがほとんどすべての修繕費用を負担するというものもあります。
この場合もアパートオーナーさんは大規模修繕工事の費用のことで当初の30年間は気をもむことはほとんどないでしょう。
退去予定がない入居者が住んでいるのに入居者募集が行われている？
最近では賃貸住宅の部屋を探す時に、インターネットを活用することが多くなっているのではないでしょうか。
そして賃貸住宅の入居者を募集しているサイトは数多くあります。
ところで筆者の所有マンションは大東建託グループの賃貸物件でもありますが、入居者募集のさいは、大東建託のいい部屋ネットサイトで行われています。
しかし、いい部屋ネットサイトだけでなく、他の賃貸住宅入居者募集サイトでも入居者募集を行っています。
そしてそのことは良いことだと思いますが、以前のことですが、大東建託のいい部屋ネットサイト以外のサイトを閲覧していると
現在空室になっておらず、しかも空室になる予定のない部屋の入居者募集が行われていることがあります。
そのような画面を見た時は「？」と思いましたが、ページの更新をしていないからなんだろうと考えていました。
しかし中には家賃などが異なった価格で表示されていて、ちょっと不安になるような事もあります。
この場合はサイトの担当者の入力ミスじゃないのかと考えていました。
もちろん筆者の考えているとおりの事もあるのかもしれませんが、しかしいわゆる悪徳商法の部類になる「おとり広告」かもしれません。
銀行にとっての優良顧客になるならば金利優遇幅を拡大してもらうことができる
以前のことですが、りそな銀行のアパートローン担当者から、電話がありアパートローンの事で、お話したい事があるので、支店長と一緒に訪問したいという連絡がありました。
銀行あってのアパート経営なので、承諾することに。
しかしアパートローンの事での話ってなんだろうと不安にもなりましたが、今のところ返済もきちんと行っているので、悪い話ではないんだろうと気を取り直すことに。
そしていよいよ当日、支店長とともに担当者が来られ、何の話だろうとかと緊張しましたが、早速に担当者が話を切り出し「アパートローンの金利ですが変更させていただきたいと思いまして・・」
内心、最近金利が上昇傾向にあるので、金利上げの話かと思いドキとしましたが、提出された資料をよく見ると、金利優遇幅を０．１％拡大する旨の資料。
緊張がスッと抜けたような感じでした。
ところでこれまであまり知らなかったのですが、銀行のローン金利には、標準金利があって、標準金利に対する金利優遇幅によって金利が決まるんだということがわかりました。
この金利優遇幅は、どうも顧客によって幾らか異なるようで、銀行側の裁量によって決められるようです。
りそな銀行がやはりファンドラップを勧める！！資産運用として
銀行も近年は多種多様な商品を揃えている。
筆者の父がマンションオーナーをやっていた時に、りそな銀行からアパートローンを借りるようになり、それからずっと、りそな銀行との付き合いがあります。
父がマンションオーナーをやっていた時は、時々父のもとに担当の銀行員が訪問し、銀行が提供するさまざまな商品を購入していました。
父が亡くなってマンションオーナーを引き継いだ後は筆者のもとにも担当の銀行員がしばしば訪問してきます。
ところで、りそな銀行の店舗の前を通ると、ファンドラップの広告のポスターが目につくようになったことがあります。
りそな銀行も、その時々に力を入れて販売する商品がありますが、そして力を入れて販売している商品の１つが間違いなく
ファンドラップです。
このファンドラップ、そもそも富裕層向けのラップ口座の敷居を低くした商品ともいえます。
顧客の資産運用のニーズに合わせて、資産配分を決め、顧客は資産運用については銀行側に一任するというものです。
多くの金融機関がファンドラップのような商品を提供していますが、金融機関にしてみては、顧客から預かった資産を運用しながら、信託報酬を得ることができるので、是非とも販売したい商品の１つであることでしょう。
いい部屋ガス？大東建託のガス会社ガスパル 料金は？
大東建託施行管理のアパート。
２０１７年のことですが、大東オーナーとして？？と思った出来事は、突然にいい部屋でんきの受付が停止になった事柄です。
筆者の所有マンションにおいても、いい部屋でんきの受付が行われていましたが、それからしばらくして、受付が停止になった時は、何が起きたんだろうと、ちょっと驚きましたが、その後メディアの報道は電気小売事業からの事実上の撤退というふうに報じました。
この出来事は、幾らか大東オーナーとしては残念に思った出来事でした。
ところでそのようなさなか、日経エネルギーnext２０１７年１２月１８日の「新電力撤退で混乱中の大東建託、ガス販売を開始」という記事によると
「いい部屋でんき」をやめる大東建託グループが、「いい部屋ガス」を始める――。12月18日、驚くべきニュースが飛び込んできた。 大東建託の100％子会社でLP（液化石油）ガス販売を手がけるガスパル（東京都港区）が、東京ガスの供給エリアで都市ガス販売を始めると発表したのだ。今回、ガスパルが都市ガスを販売するのは、電力と同じく大東建託の管理する賃貸物件の入居者だ。サービス名も、電力の「いい部屋でんき」にならい、「いい部屋ガス」としている。
と報じています。
このように
いい部屋ガス
のサービスを始めるというのです。
人気のないエリアでの賃貸住宅経営どのようにして満室経営を目指すか
このサイトの記事では、これまで何度もアパートマンション経営において立地の重要性について書いてきました。
便利で人の多い駅の近くなどの立地の良い場所で、アパートやマンション経営を行うのが無難な選択です。
一括借り上げでアパート経営を行うにしても同じことがいえます。
なぜならば一括借り上げでもオーナーに支払われる賃料は結局のところはエリアの家賃相場によって決まり、エリアが良くなければ家賃相場が下がる傾向にあり、家賃収入は少なくなります。
ところでアパートやマンションを相続したものの立地が良くない場所あるなど、どうしようもない事柄もあります。
この場合は、置かれた状況の中でベストを尽くすしかありません。
賃貸住宅管理会社は極力、空室が増えないようにがんばるでしょうし、一括借り上げの場合は空室＝一括借り上げ業者の損失となるので必死になって空室がでないのようにすることでしょう。
では大家としては何ができるでしょうか。
正直のところ管理会社に任せているので、状況が良くなるなるのを辛抱強く待つしかない場合もあるかと思います。
より良い管理会社に管理替えをすることを検討することもできます。
というのも管理会社によって入居斡旋力に実力の差があるのも事実だからです。
大和ハウスの賃貸住宅d-roomはなぜ女性に人気があるのか？
賃貸住宅大手３社といえば大東建託、積水ハウス、大和ハウス工業。
賃貸住宅といえばいい部屋ネットの大東建託のDK SELECT、積水ハウスのシャーメゾン、大和ハウス工業のd-roomがブランドイメージがあり選ばれやすいかもしれません。
賃貸住宅のシュアでは大東建託が断トツでトップで、積水ハウスが大東建託を猛追しているような状態です。
そして3位をレオパレス21と大和ハウス工業が競っています。
ところで賃貸住宅の入居者ターゲットは女性にすべきという意見が多々ありますが、この女性に最も支持されているのが、大和ハウス工業のd-roomなんだそうです。
大東オーナーの筆者にしてみれば面白くない事ですが。
なぜd-roomが支持されるか？
テレビのCMの印象が良いから？
もちろんそれだけではありません。
幾つかの理由がありますが、その1つ目のてんが全体的に
遮音性に優れている
というてんがあるようです。
大和ハウス工業といえば分譲マンションでも、そこそこの評判のあるメーカーですが、壁などの材質で遮音性の優れたものなどを使用しているのかもしれません。
いずれにしても建設業界全体ではトップ企業の大和ハウス工業なので、建築資材の研究開発などでも進んでいるのでしょう。