賃貸住宅 ネット無料のための設備導入によって生じるオーナーの費用負担
以前に書いた
マンションにNURO光の導入の提案 大東建託パートナーズより
で触れましたが、筆者の小規模マンションは大東建託パートナーズの管理にあり、大東建託パートナーズの物件担当者と、しばしば打ち合わせを行うことがあります。
それで数カ月前に、インターネット無料物件にしてみるのはどうかとの提案を受けました。
大東建託パートナーズ管理のマンション。
インターネットはNURO光を導入するとのことです。
そのためには設置のための工事費用として、数十万円と毎月のランニングコストが、物件オーナーの負担になるとのことでした。
たしかに費用負担が発生するのは、あまり望ましいことではありませんが、しかし今の時代、インターネット無料物件というのは、賃貸物件の魅力を高めるうえでは、必須の事柄になりつつあります。
しかも大東建託パートナーズとの賃料改定も控えていて、大東建託パートナーズの物件担当者の話では、本来ならば、今度の賃料改定で、多少の減額をすることになるが、しかし今回のインターネット無料物件にすることの提案を受け入れるならば、賃料改定は現状維持にすることになるとのことでした。
そういった事情も考慮して、費用負担は生じるものの、今回の提案を受け入れることにしました。
賃貸住宅内見の時こそ不動産屋スタッフの腕のみせどころ しかし近年はというと
昔は賃貸住宅の部屋を探し、入居するためには、まずは不動産会社に行き、不動産会社のスタッフに希望条件にかなった物件を探してもらい紹介してもらい、紹介してもらった物件をスタッフとともに内見しに行くというのが、ごく普通のスタイルでした。
この時に、入居希望者が内見によって、お部屋を決めてもらうかどうかは、スタッフの腕にかかっているとも言われています。
公益社団法人全日本不動産協会のウェブサイトにもこのてんについて
入居申込に重要な「内見」
入居申込、そして成約へとつなげるために「内見」は大切です。内見時のちょっとした工夫が入居申込への確率を高めてくれるのですが
内見の工夫で入居申込の確率を高める – 公益社団法人 全日本不動産協会 (zennichi.or.jp)
と書かれているとおりです。
大東建託パートナーズ管理のマンション。
具体的には不動産屋のスタッフが、できるだけお部屋の魅力について魅力的に説明し、内見の滞在時間が長いほど、入居申込の確率が高くなっていくと言われています。
それでお部屋の仲介をどれだけして、なんぼの不動産屋にとっては、内見というのは極めて重要な業務です。
しかし今の時代、特にネット環境がますます充実していくなか、内見をしなくても入居申込をする方が急増しているようです。
小規模マンションオーナーの筆者も実感しています。
ゴールデンウィークなどの連休は入居者が決まらない時期
ゴールデンウィークの季節は不動産への関心が薄れる時期？
以前のことですが長い、長い10連休がありました。
今後は当分は、これほど長い連休はないのではないでしょう。
それにしても官公庁も10連休、銀行などの金融機関も10連休と、こんなにも休んで大丈夫なのかとも思ってしまいます。
アパートローンを借りている銀行の担当者も「こんなにも休みが長いと仕事を忘れてしまう」とぼやいておられましたが、連休前の仕事の感覚を取り戻すにも多少時間がかかることでしょう。
ところでこのゴールデンウィークや連休の期間、毎年のことですが、賃貸住宅への関心はイマイチの時期でもあります。
駅前の不動産屋さんなどで、この期間も営業している不動産屋さんが何件もありますが、見たところ、ほとんど来客はありません。
また不動産屋の車が内覧のためにお客さんが乗せて走っている姿も、見かけません。
おそらくは分譲マンションや戸建て住宅を買うことを考えている人は、モデルルームなどに行くことはあるのかもしれません。
しかし気候的にもアウトドアに良い時期となると、どうしても不動産よりもアウトドアに気が向いてしまうのでしょう。
ところで筆者の大東建託パートナーズ管理で入居者募集をしている物件がありますが、やはりこの連休中に入居者が決まることはありませんでした。
閑静な住宅街の賃貸住宅でも深夜になると周辺が物騒になる？
筆者の知人が住んでいるのは、４階建ての古い賃貸マンションの２階に住んでいますが、１階は居酒屋やイタリアンの店、洋食のお店などが入っています。
お昼に開けているお店もあるようですが、主な営業時間は晩から深夜にかけてです。
となると、とくに休日前の晩、例えば金曜日や土曜日の晩また深夜になると、騒ぐ客がいるようで、とても騒々しくなるようです。
また酔っ払いが、周辺でうろつくような感じになるので、そのような時間帯には鍵をしっかりと書けて外にでないようにしているんだそうです。
この物件ですが、昼間はとても閑静な感じなのですが、曜日や時間帯によって周辺環境が変わるのです。
ところで不動産の購入や賃貸住宅への入居を検討しているならば、その物件の内覧等は１度行えば十分というわけではありません。
上記の物件などは昼間に１度内覧に行っても、この時は閑静に暮らせると思うかもしれませんが、金曜日や土曜日の晩になると、とてもうるさくて眠れないということに気づくことでしょう。
しかし賃貸契約をして入居してしまってからでは遅すぎます。
また引越すにしても手間とお金がかかります。
つまりは不動産の購入や賃貸住宅への入居を検討しているならば、その物件の内覧等は１度行えば十分というわけではなく曜日や時間帯を変えて確かめてみることも良いことです。
アパート経営を行うことのメリットは相続税や固定資産税を減らすことができる
近年アパートの経営環境は厳しさを増しており、破綻してしまうリスクもあります。
しかしアパート事業には多くのメリットもあります。
この記事ではメリットの部分を取り上げていきたいと思います。
アパート事業によって節税を行うことができる
アパート事業を行うメリットの１つは節税です。
土地を持っていても更地や駐車場にしていると税金が高くかかるのです。
具体的には固定資産税や相続税にしても、いわゆる休遊地は課税のための評価額が高くなるといわれています。
そこで土地活用が望まれるわけですが、その１つの方法が賃貸住宅経営なのです。
積水ハウスや大東建託などのメーカーが土地活用のためにどうですかと土地所有者に営業活動を行っていますが、まさに土地を更地にしたままだと、固定資産税がかかるだけなので所有地の有効活用の手段としてのアパート事業は有効手段の１つなのです。
大東建託創業者の多田勝美氏が日本の資産家一覧にランクイン
創業者が資産の多さでランクインすることはしばしば生じる。
創業者として多くの方が知っているのが、松下幸之助かもしれません。
松下幸之助といえばパナソニックを一代で築き上げた創業者ないしは経営者です。
当初は５人ほどでソケット製造販売に着手したのが始まりといわれていますが、それからどんどん事業拡大していったといわれていて経営の神様ともいわれた方です。
実はかなり昔に私の母が三和銀行夙川支店に勤めた時代に、松下幸之助のお手伝いさんがよく銀行に来られていたそうで、株式の配当金などがさすがにすごかったと母は言っていました。
ちなみに松下幸之助の死亡時遺産総額は約２４５０億円で、日本で最高とされています。
ところで当時の松下幸之助の資産は相当なものでしたが、今ではそれをはるかに凌ぐ資産家が相次いでいます。
アメリカの経済誌フォーブスによるとユニクロを展開するファーストリテーリングの柳井正さんの資産は１４６億ドル（２０１６年）なんだそうです。
１４６億ドルというと１ドル１００円で計算すると１兆４６００億円ということになり、松下幸之助の死亡時の資産２４５０億円をはるかに超えています。
ちなみに２位以下は
２位 ソフトバンク社長 孫正義 １１７億ドル １兆１７００億円
３位 キーエンス会長 滝沢武光 ７２億ドル ７２００億円
４位 楽天社長 三木谷浩史 ５６億ドル ５６００億円
５位 森トラスト社長 森章 ４９億円 ４９００億円
となっています。（フォーブスによる）
賃貸住宅退去者は春が多い？春の入居シーズンが過ぎてしまうと入居者が決まらない
春の入居シーズンが越えると、今後はしばらくは不動産屋さんも閑散とした時期を迎えます。
最近はの入居シーズンは例年よりも、早い１月、２月に入居者がどんどん決まり２月下旬ごろには賃貸住宅の空室が随分と減った感がありますが、しかし３月になると、徐々に退去届けが増え始め、いい部屋ネットのウエブサイトなどを見ても、今の時期、かなりの物件が入居者募集を行っています。
大東建託パートナーズ管理のアパート。
以前は多少これまでとは違ったような感じで１１月、１２月ごろに筆者の小規模マンションにも、頻繁に空室の内見にこられていたのを見かけたのですが、この時はなぜか入居が決まりませんでした。
しかし年が明けた１月になると、空いていたお部屋すべてが、あっという間に入居者が決まってしまい、今から思うと１１月、１２月にじっくりとお部屋の内見を行って、入居シーズンの前半の１月、２月にお部屋を確保しておこうという動きだったのではないかと思います。
そのために２月下旬には入居者募集を行っている物件がかなり減少していたのですが、３月以降に退去がどんどんと出たためか、それ以降はかなり物件が入居者募集を行っていました。
積水ハウス以上の損失 大和ハウス巨額横領事件！！
人口減少の日本から海外へと事業展開する企業も少なくない。
人口減少が続く日本では、将来的に事業の拡大には限りがあるということで、海外に進出する企業は少なくありません。
ところで知らなかったのですが、賃貸住宅最大手の大東建託は現在では、マレーシアのホテル事業などで海外に手を伸ばしていますが、過去には中国の上海にも手を伸ばしていたことがあったそうです。
上海で賃貸マンションをやっていたようですが、2007年ごろに中国の会社に売却して上海からは撤退したようです。
なぜ上海から手を引いたかの詳しいことは知りませんが、おそらくは思ったようにうまくいかなかったのかもしれません。
このように海外事業には常にリスクがあり、時には大きな損失を招くことがあります。
ところで建設業界においてトップの大和ハウス工業ですが、海外事業にもかなり力を入れています。
その大和ハウス工業、海外事業で大きな損失が生じたとのニュースがありました。
産経新聞2019年3月14日の「大和ハウス、ガバナンスに緩み 巨額横領、出納担当女性の無断欠勤で発覚 」という記事には
海外での資金流用という不正が判明した大和ハウス工業。少子高齢化で国内事業の先細りも懸念される中、海外事業に活路を見いだし、投資を活発化させていた矢先だった。合弁先を信じ切った末の“事故”で、海外事業でのコーポレートガバナンス（企業統治）の課題が浮き彫りになった。
大和ハウス、ガバナンスに緩み 巨額横領、出納担当女性の無断欠勤で発覚 – 産経ニュース (sankei.com)
と報じました。
賃貸住宅物件のエリアの適否を判断するための調査をどのように行うことができるか
昔からよく言われてきた事柄の1つに、その街に証券会社がの支店があるならば、そのエリアは入居者需要のある賃貸住宅経営の行えるエリアだと言われていました。
というのも証券会社は、その街に店舗を構えるかどうか検討するさいに、徹底的に市場調査を行ったうえで判断するからです。
その他にも銀行の店舗などについても同じ事が言えるかもしれません。
しかし銀行や証券会社でも、市場調査を行ったうえでも出店が失敗だったという場合は、閉店にすれば損失を抑えることができます。
ところで不動産については、つまりはアパートオーナーについてはどうでしょうか。
実際のところアパートオーナーとしてアパート経営を行うためには、最初の段階の市場調査が非常に重要です。
この市場調査をおろそかにして、アパートを急い建てたり買ったりしても、5年、10年と年月が経つにつれて、苦しいアパート経営を強いられるようになり、後悔するようになる人も少なくありません。
おそらく挽回するのは、余程の想定外の環境の変化でも生じない限りは難しいでしょう。
例え空室でも家賃保証のあるサブリースでも、周期的に行われるオーナーに支払われる賃料改定協議で、驚くほどの減額を求められてショックを受けるオーナーさんも少なくないようです。
高い入居率の大東建託物件でも築年数とともに家賃は下がっていく
大東建託設計施工管理のアパート。多くの物件で入居率が高い。
マンションオーナーであるならば、家賃は気になるものです。
なぜならばマンションオーナーにとって家賃が不動産収入になるからです。
そのことは一括借上げ物件でも同じです。
入居家賃が下がれば、借上賃料もやがては下げられることになります。
筆者の物件は大東建託との一括借上物件ですが、筆者の物件と同じぐらいの規模で、そして広さ、設備などもだいだい同じ、しかもほぼ同年代に完成した大東建託物件があるので、その物件の募集状況の動向には注目しています。
その物件は昨年の末頃に空室がでるということで募集がかかりました。
募集家賃は69000円です。
それから春を迎え、春の入居シーズンになりましたが、結局のところ空室は埋まらず、その後家賃は1000円下がり68000円に。
さらに6月も末になりましたが、それでも入居者が見つからず家賃は3000円下げられ65000円になりました。
その物件のオーナーにとってはたまらく辛い進展だと思いますが、大東建託物件の場合は募集をかけても、半年ぐらい入居者が決まらない場合、6～7万円の家賃物件の場合、数千円程度の家賃が下がる場合があります。